Le hold-up de l'Ordonnance sur les loyers du 25 mars 2020, selon Gouache Avocats

"En ce qui concerne la suspension des loyers, elle bénéficie aux entreprises éligibles au fond de solidarité mentionnées à l'article 1er de l'ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 avec des critères qui ont été précisés par le décret 2020-371 du 30 mars 2020", explique le Cabinet Gouache Avocat dans un communiqué publié aujourd'hui. Et les experts de lister un certain nombre de conditions à remplir qui excluent bon nombre de PME. Parmi les exemples : l’effectif de l’entreprise doit être inférieur ou égal à dix salariés ;  le montant de chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos doit être inférieur à un million d’euros ; le bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant, au titre de l’activité exercée, inférieur à 60 000 euros au titre du dernier exercice clos, les personnes physiques ou, pour les personnes morales, leur dirigeant majoritaire ne sont pas titulaires, au 1er mars 2020, d’un contrat de travail à temps complet ou d’une pension de vieillesse et n’ont pas bénéficié, au cours de la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020, d’indemnités journalières de sécurité sociale d’un montant supérieur à 800 euros ; les personnes morales ne sont pas contrôlées par une société commerciale au sens de l’article L. 233-3 du code de commerce ; elles ont fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public intervenue entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 ou elles ont subi une perte de chiffre d’affaires d’au moins 70 % durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020, par rapport à la même période de l’année précédente. 

L’effacement des loyers, prévu au code civil

A la lecture des conditions de suspension des loyers, indique le courrier du cabinet spécialisé, non seulement cela écarte les PME, mais surtout, ce texte ne prévoit que de reporter les loyers alors que les locataires sont soit empêchés par la loi d’ouvrir leur commerce ; ou  - de les exploiter normalement (lorsque seuls les ventes à emporter et livrées sont permises) ce qui entraîne des baisses drastiques de chiffres d’affaires (70 % au moins). Pourtant, rappelle l’avocat, le code civil permet, non pas seulement de reporter les loyers, qui n’ont plus aucune contrepartie, mais de les effacer purement et simplement.

Présenter celle-ci comme un gain pour les entreprises locataires est un véritable hold-up !

En effet, toujours selon Gouache Avocats, l’arrêté du 14 mars 2020 (modifié par arrêté du 15 mars 2020) ordonne la fermeture de tout commerce non indispensable à la vie de la Nation. "Pour tous ces commerces, le bailleur n’est plus en mesure, de ce fait (on appelle cela le fait du prince) de satisfaire à son obligation de délivrance (article 1719 du code civil). Cette force majeure (article 1218 du Code civil) permet au locataire, qui n’a plus la possibilité d’exploiter son commerce dans le local loué, de ne plus payer son loyer, par exception d’inexécution (article 1219 du Code civil)".  Et d'ajouter que cette solution, consacrée par le droit commun, est bien plus favorable que celle prévue par l’ordonnance adoptée en conseil des ministres le 25 mars 2020. Les commerçants empêchés d’exploiter leur local doivent tous bénéficier de la remise définitive des loyers. C'est pourquoi, dans ce contexte, l'avocat conseille entre autres, à ses clients preneurs de ne pas payer leur loyer. 

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