Tribune. Les bailleurs de centres commerciaux doivent-ils scier la branche sur laquelle ils sont assis?

Les bailleurs commerciaux qui louent leurs emplacements à des restaurateurs doivent faire attention à ne pas les prendre pour des vaches à lait. Car en tout état de cause, si leurs locataires mettent la clé sous la porte, ils finiront par disparaître aussi. 

La comparaison est frappante : entre le T4 2020 et le T4 2022, l'indice des loyers commerciaux a augmenté de 8,8 %. Dans le même temps, entre 2019 et 2022, la fréquentation moyenne des établissements de restauration baissait de presque 10 %. 

Certains vont s'empresser de me renvoyer vers les chiffres du secteur. Selon CHD experts par exemple, le marché aurait grandi de 19 % depuis 2019, alors que B.R.A. titrait en avril dernier "année record pour la restauration chaînée". Et de conclure trop rapidement que ce n'est pas une petite hausse des loyers qui fera du mal à des restaurateurs en état de grâce. Mais il convient de bien décrypter les chiffres pour comprendre la réalité. Car derrière cette croissance du marché se cache en réalité une forte augmentation de l'intensité concurrentielle (+ 17 % de points de vente en restauration rapide chaînée) et une hausse des prix de vente (+ 7 à 9 % selon les études), qui peine en réalité à couvrir la seule flambée des coûts des matières premières. 

Entre baisse de la fréquentation, écrasement des marges et augmentation de la part de livraison, les modèles économiques des restaurants sont plus tendus aujourd'hui qu'ils ne l'étaient en 2019. C'est un fait difficilement discutable. On pourrait légitimement se demander ce que viennent faire les bailleurs dans ce débat. 

On ne peut décemment pas tout leur reprocher ! Ils ne sont ni responsables de l'inflation, ni la cause des changements de modes de consommation qui transforment notre secteur depuis trois ans. Ils se contentent généralement d'appliquer à la lettre ce que stipule le contrat de bail pour défendre les intérêts de leurs actionnaires. Et ils ne nous ont pas forcé à nous installer dans leurs locaux. Mais doivent-ils en toute conscience scier la branche sur laquelle ils sont assis ? 

Voici une phrase symptomatique que de nombreux responsables immobiliers ont pu entendre ces derniers mois : "Je préfère voir votre établissement partir en liquidation et perdre 24 mois de loyer que de baisser mon loyer de 10 % pour vous aider à survivre". Elle est très souvent suivie d'une douce remise en question de la bonne gestion du restaurant et d'un "Je ne comprends pas, à part vous, tout le monde cartonne". 

Ce type d'échange est de plus en plus fréquent. La relation bailleur-enseigne devient un épuisant jeu de dupes dans lequel chacun cache son jeu à l'autre dans l'espoir de prendre le dessus. J'ai le sentiment qu'un fossé se creuse entre deux mondes pourtant dépendants l'un de l'autre. 

Une déconnexion qu'on observe aussi sur le terrain : combien d'extensions et de nouveaux centres commerciaux n'ont pas été à la hauteur de leurs promesses ? Combien de fois les mix de restauration ont été incohérents et en totale opposition avec ce qui avait été commercialisé ? Surtout, combien de restaurants fermés en moins de 24 mois, acculés par des taux d'effort bien trop élevés. 

Le bailleur peut simplement se dire que tant que la valeur locative ne baisse pas, tout va bien.  Qu'il retrouvera toujours un locataire après 2 ou 3 ans. Les résultats affichés fièrement par certains d'entre eux depuis deux ans leur donnent, d'ailleurs, raison. 

Mais pour combien de temps ? Combien de temps encore les grandes enseignes accepteront de signer des baux déséquilibrés sans aucune assurance de fréquentation sur le long terme ? Combien de temps les indépendants et franchisés accepteront-ils de payer des loyers indexés sur leur chiffre d'affaires en livraison, s'ajoutant à des commissions très lourdes ? 

A mon sens, il est encore temps de renouer un dialogue honnête et transparent entre locataires et bailleurs. De repenser la relation qui les unit comme un véritable partenariat. De trouver des solutions qui permettent aux deux parties de s'assurer mutuellement un avenir plus pérenne. 

C'est sûr, cela ne fera pas monter la valeur des actifs à court terme. Mais vaut-il mieux une valeur qui stagne quelques années, ou une faillite comme celle de General Growth Properties, deuxième gestionnaire de "malls" des Etats-Unis, dont la capitalisation boursière s'est effondrée de 97 % en un an ? 

Certains ont déjà emboîté le pas. Difficile de tous les citer, mais je pense par exemple à Ceetrus qui, depuis le Covid, a mis en place un véritable dialogue avec ses locataires. On ne peut que les féliciter d'afficher une volonté claire de se projeter dans l'avenir et de faire preuve de flexibilité le temps que la vague passe. 

Car sans surprise, ceux qui refusent le dialogue depuis 2 ou 3 ans sont aussi ceux dont les centres commerciaux se vident le plus vite, et dont la fréquentation a de plus en plus de mal à revenir à ses valeurs d'avant COVID.

Julien Perret, aux commandes de BChef, 61 restaurants en France (29 M€ de CA à fin 2022) interviendra au Congrès du Snacking, le 6 juin.