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On le sait, la crise sanitaire de la covid-19 se double d’une crise économique générée par les mesures de lutte contre la propagation du virus. Couvre-feu, reconfinement, stratégie du stop-and-go : les commerçants et restaurateurs font malheureusement partie des victimes les plus impactées par les mesures gouvernementales. À cela s’ajoute une autre difficulté pour le secteur : après les prêts massifs accordés par les banques dans le cadre des PGE (Prêts Garantis par l’État) les établissements bancaires se montrent de plus en plus frileux pour allouer des crédits aux candidats à l’acquisition d’une entreprise, en particulier dans le secteur de l’hôtellerie et de la restauration.
C’est une difficulté que les professionnels du secteur immobilier constatent depuis plusieurs mois : courtiers, agents immobiliers, avocats, et bien sûr, commerçants et restaurateurs, se plaignent des difficultés pour obtenir un crédit lorsqu’il s’agit de financer l’acquisition d’un fonds de commerce. Les banques se montrent plus réticentes, plus frileuses, plus exigeantes en termes de garanties, et hésitent à se positionner.
Face à cette situation, deux formes juridiques devraient connaître un succès croissant dans les mois et années à venir, pour faciliter les transactions, et permettre aux exploitants de continuer à acquérir et céder leurs fonds de commerce : le crédit-vendeur et la location-gérance.
Le crédit-vendeur d’abord : c’est une forme originale de financement, qui permet de contourner le circuit bancaire traditionnel. L’idée est de permettre à l’acquéreur de financer l’achat du fonds de commerce, avec le concours actif et la confiance du vendeur. Au lieu de bénéficier d’un paiement comptant au jour de la vente du fonds de commerce, le vendeur va accepter de ne recevoir qu’une partie du prix à la signature (en général 50 % du bien) tandis que l’autre fraction sera payée de manière différée, échelonnée dans le temps (en général sur une période comprise entre 1 et 5 ans).
Naturellement, le vendeur va se faire rémunérer pour son crédit, en percevant un taux d’intérêt à définir entre les parties. Il n’en demeure pas moins qu’il court un risque : celui de ne pas se voir payer la totalité du prix de cession prévue. C’est pourquoi certaines garanties sont prévues par le Code de commerce : privilège du vendeur de fonds de commerce, nantissement sur le fonds, assurances spécifiques et, bien sûr, cautionnement ou garantie bancaire à première demande.
À première vue, la solution semble surtout avantageuse pour l’acquéreur : le vendeur préfèrera toujours un paiement comptant à la signature, plutôt que de devoir patienter et subir le risque d’une défaillance de l’acheteur.
Toutefois, dans une période de crise comme celle que nous traversons, il est parfois compliqué pour l’exploitant désireux de vendre son entreprise, de trouver un acheteur solvable et en capacité de financer un fonds de commerce comptant, alors que l’accès au crédit bancaire se complique.
C’est pourquoi le crédit-vendeur peut apparaître comme une alternative intéressante pour faciliter les transactions, dans l’intérêt des deux parties.
La location-gérance est un contrat ancien, mais qui était peu utilisé ces dernières années. L’idée est simple : plutôt que de céder son fonds de commerce, le propriétaire du fonds va simplement le louer (avec l’ensemble des éléments : bail, clientèle, enseigne, etc.). Il y a donc bien changement d’exploitant, mais pas transfert de propriété. En contrepartie de l’opération, le propriétaire du fonds percevra des redevances, payées par le locataire-gérant (la redevance est généralement calculée en fonction d’un pourcentage du chiffre d’affaires ou du résultat net de l’établissement, en tenant compte du montant du loyer du bail commercial). Là encore, l’opération répond bien aux problématiques soulevées par la crise actuelle.
Pour le locataire-gérant, c’est une manière de commencer à exploiter le fonds de commerce, sans contrainte de financement. Grâce au chiffre d’affaires généré par l’exploitation du fonds, le locataire-gérant pourra se constituer des bilans au fil du temps et inspirer confiance auprès de son banquier habituel, pour tenter d’obtenir un crédit après deux ou trois ans. Il est d’ailleurs habituel que le contrat de location-gérance contienne une promesse de cession de fonds de commerce, applicable après quelques mois.
Pour le propriétaire du fonds de commerce, c’est une manière intelligente de se dégager progressivement de son affaire, tout en continuant à en tirer les fruits grâce aux redevances perçues. Surtout, avec la crise, on sait que beaucoup de restaurateurs désireux de céder leur établissement craignent d’être contraints de brader le prix de cession, dans un contexte économique difficile. Ainsi, pour ceux qui n’auraient pas le choix et qui souhaiteraient se séparer immédiatement de leur entreprise, la location-gérance est une bonne alternative : on change d’exploitant immédiatement, mais on envisage une vente plus tard, dans deux ou trois ans, avec l’espoir d’un retour à la normale d’ici là.
La cession d’entreprise est nécessaire au fonctionnement du CHR : créateurs d’entreprises, primo-accédants, exploitants désireux de prendre leur retraite ou de changer d’établissement ont besoin de continuer à fonctionner. Il va donc falloir faire preuve d’imagination pour permettre aux transactions immobilières de se réaliser dans les meilleures conditions, en dépit de la situation.
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