NovLaw Avocats le retour de la protection juridique des loyers durant la covid-19
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#snackingconnexion. Avis d'expert sur... le retour de la protection juridique des loyers

16 Novembre 2020 - 1329 vue(s)
Face à la fronde des commerçants et restaurateurs contraints de rester fermés pour une durée encore indéterminée, le Premier ministre a annoncé le 12 novembre 2020 que le crédit d’impôt alloué aux bailleurs qui consentiraient des exonérations de loyer à leurs locataires exploitants passerait de 30 % à 50 %. Baptiste Robelin, du cabinet d'avocats NovLaw décrypte pour snacking.fr ces annonces et les voies juridiques qu'elles autorisent.

Ce dispositif fiscal incitatif n’est pas le seul levier mis en place par le Gouvernemant pour tenter de venir en aide aux restaurateurs contraints de fermer à raison de la crise sanitaire. La loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 renferme ainsi de nouvelles mesures relatives aux loyers, qui ressemblent à celles mises en place par le Gouvernement au début de la crise sanitaire, en mars 2020 (Ordonnance n° 2020-316).

Le nouveau dispositif prévoit ainsi que, jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de fermeture administrative, les locataires exerçant une activité économique ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est affectée.

Les suretés réelles et personnelles (comme les cautions) ne peuvent non plus être actionnées par les bailleurs pour des impayés touchant à cette période, ce qui constitue une protection bienvenue lorsque l’on sait que la plupart des dirigeants sont généralement cautions personnelles de leur entreprise, en particulier s’agissant du paiement du loyer et des charges. Les voilà donc également protégés.

Le texte s’applique à compter du 17 octobre 2020 et indique rester en vigueur deux mois à compter de la date à laquelle la mesure administrative a cessé : comprenons, deux mois après la réouverture en ce qui concerne les commerces et restaurants.

C’est donc le retour d’un dispositif qui avait plutôt montré son efficacité lors du premier confinement : même si les loyers et charges restent dus et que les locataires sont en principe tenus de les payer, aucune sanction ne saurait être encourue en cas de défaut de paiement.

Et cette fois-ci le dispositif va plus loin, puisqu’il est indiqué que le bailleur ne peut pas non plus exercer de mesures conservatoires, ce qui n’était pas prévu dans la première mouture, le bailleur ayant alors la possibilité d’initier des saisies pour percevoir le principal du loyer. En outre, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l'encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues pendant cette même période de protection (soit jusqu’à deux mois après la réouverture) offrant une forme de trêve hivernale pour les professionnels qui feraient actuellement l’objet de mesures d’expulsion.

On le voit, si le Gouvernement n’a pas le pouvoir de suspendre les loyers, dans la mesure où le bail est un contrat de droit privé dans lequel l’État ne peut s’ingérer, la stratégie poursuivie est double : d’un côté, inciter les bailleurs par des mesures fiscales bienveillantes pour ceux qui joueraient le jeu de la solidarité, de l’autre, décourager les bailleurs récalcitrants, en paralysant l’efficacité des procédures judiciaires.

Ces dispositifs d’exception, s’ils sont bien mis en oeuvre par l’avocat du locataire, peuvent constituer des armes procédurales efficaces pour les locataires : que l’on songe par exemple à demander la nullité du commandement de payer qui viserait la clause résolutoire - alors que le texte l’interdit - ; à saisir le juge de l’exécution pour mettre fin à une mesure d’expulsion initiée pendant la période de fermeture ; ou encore, évidemment, à solliciter le plus de délais possible pour étaler la dette locative (le Code civil autorise jusqu’à deux ans). Les exploitants doivent impérativement tenir compte de ces mesures et ne pas hésiter, lorsque cela est nécessaire, à s’engager dans un bras de fer procédural avec les bailleurs récalcitrants.

www.novlaw.fr

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