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Covid-19 et restauration : état de la situation des loyers commerciaux

3 Décembre 2020 - 5702 vue(s)
Confinement, stop and go, couvre-feu, lettre ouverte, manifestation…. Depuis mars 2020 le monde de la restauration fait face à une apocalypse économique jamais vue depuis la 2nd guerre mondiale. Aujourd’hui, le mot d’ordre des restaurateurs est de survivre à tout prix, « quoi qu’il en coûte », et ce mantra passe avant tout par le gel total des loyers commerciaux, qui est après les salaires, le second poste de dépenses. Dans ce dilemme cornélien auquel font face les restaurateurs, les bailleurs et les membres du gouvernement, nous faisons un point sur l’évolution de la situation des loyers commerciaux depuis le début de cette pandémie avec Estelle Boccara, responsable du contenu juridique d’UnEmplacement.com.

Comment supprimer l’exigibilité des loyers à des bailleurs qui pour la majorité d’entre-deux sont d’anciens commerçants à la retraite et dont les loyers constituent bien souvent leur seule source de revenu ? Un simple crédit d’impôt qui passe de 30 % au premier confinement à 50 % fin novembre, n’est aujourd’hui plus une réponse suffisante pour que les bailleurs renoncent, après plus de 9 mois de crise à leurs loyers. D’un autre côté, le gouvernement ne peut régler l’intégralité des loyers pour les 200 000 restaurants et cafés de France sans plomber encore plus les finances publiques en construisant un peu plus le mur de la dette et surtout en creusant le déficit qu’il s’était engagé à réduire en dessous de 3 % lors du début de son quinquennat et qui aujourd’hui après moins d’un an de crise et deux confinements avoisine les 12 %.  

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La situation des loyers commerciaux durant le 1er confinement

Le 14 mars dernier, le Président de la République annonçait la fermeture des restaurants avant de prononcer 3 jours plus tard, le confinement de la France entière. Une série d’ordonnances a été prise par le gouvernement pour encadrer cette période de fermeture des commerces. 

L’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 prévoyait d’interdire les voies de recours aux bailleurs en recouvrement des loyers impayés pour la période du 12 mars 2020 au 23 juin 2020.  

« Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l'article 1er ». (art. 4 Ordonnance n° 2020-306) 

Durant cette période, les loyers commerciaux restaient éligibles, les restaurateurs étaient donc toujours tenus de payer leur loyer, mais les bailleurs ne pouvaient pas exercer de recours contre d’éventuels impayés de loyers (TJ Paris, 10 juillet 2020 n° 20-04.516). 

Confinement épisode 2

Le 28 octobre dernier, le Président de la République annonçait le rétablissement du confinement national après avoir mis en place quelques jours plus tôt, un couvre-feu dans certaines zones. La loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 venait déjà proroger l’état d’urgence sanitaire en prévoyant des nouvelles mesures pour les commerçants. Les commerçants n’encourent ni pénalité, ni sanctions ou actions de la part de leur bailleur pour non-paiement du loyer ou des charges. Cette protection des locataires s’étend sur une période de 2 mois à compter de la fin d’une mesure de police administrative. Ces nouvelles dispositions s’appliquent à partir du 17 octobre 2020.

 « Jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée ». (art. 14 Loi n° 2020-1379) 

On peut alors supposer que le locataire puisse être couvert encore pendant 2 mois après la fin du confinement ou du couvre-feu en fonction des futures mesures prises par le Président de la République. La protection des locataires reste sensiblement la même que pendant le 1er confinement, mais le législateur a été encore plus loin dans cette protection en interdisant la mise en œuvre des sûretés (exemple : cautionnement) ainsi que des mesures conservatoires (exemple : saisie sur compte bancaire) par le bailleur. Les loyers restent pourtant toujours exigibles.

Les différents arrêts ou décisions rendus ne permettent pas encore de se prononcer sur la question des loyers commerciaux. Le juge donne parfois raison au preneur et parfois au bailleur. Ce qui semble pourtant orienter la décision des juges c’est la question de la bonne foi des parties dans l’exécution de leur bail (Quelle était la situation du locataire ? Avait-il les ressources nécessaires pour payer son loyer ? Y a-t-il eu des démarches à l’amiable ?).

Afin d’éviter le recours au juge, une négociation à l’amiable avec le bailleur peut toujours être envisagée et peut parfois déboucher sur de véritables solutions pour les deux parties. Cette négociation est d’autant plus intéressante pour les locataires dans la mesure où un crédit d’impôt va être introduit dans le projet de loi de finances pour 2021 pour inciter les bailleurs à abandonner des loyers commerciaux ou professionnels. 

Qui est éligible aux aides de l'État ? 

Pour faire face à la perte des revenus des entreprises, l'État a mis en place un fond de solidarité à destination des entreprises touchées par l’épidémie de Covid-19. 

Pour pouvoir bénéficier de ces subventions, l’ordonnance n° 2020-317 et le décret n° 2020-317 ont prévu des conditions auxquelles les entreprises doivent répondre. Parmi ces conditions : l’interdiction d'accueillir du public entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 ainsi que le montant du chiffre d'affaires constaté lors du dernier exercice clos devant être inférieur à un million d’euros.

Avec www.unemplacement.com  

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